Grundschuldbestellung

I. Allgemeines

Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld „abstrakt“, d. h. sie entsteht und besteht losgelöst von den Forderungen, welche sie sichert. Die praxisrelevante Sicherungsgrundschuld ist in § 1192 Abs. 1a BGB geregelt.

Diese entsteht gem. §§ 873 Abs. 1, 1192 Abs. 2, 1113 ff. BGB durch Einigung des Eigentümers und des Gläubigers über eine bestimmte Geldsumme, welche aus dem Grundstück zu bezahlen ist und der anschließenden Eintragung im Grundbuch. Dabei stellt die Briefgrundschuld den gesetzlichen Regelfall dar. Sie wird erst erworben, wenn er den Grundschuldbrief erhalten hat oder dieser von einer sog. Aushändigungsabrede gem. § 1117 Abs. 2 BGB ersetzt wird. Eine Buchgrundschuld wird durch Ausschluss der Brieferteilung ausgeschlossen werden. Dabei ist der Fortbestand der gesicherten Forderung in keinen Fall eine Entstehungsvoraussetzung.

II. Urkundsform

Die Einigung ist formlos wirksam, § 873 BGB. Aus Kostengründen wird sie nicht beurkundet. Zumindest öffentlich beglaubigt muss die Bewilligung des Eigentümers sein. Eine Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung ist gem. § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO notariell niederzuschreiben.

III. Belastungsobjekt

Gem. § 1191 Abs. 1 BGB ist „ein Grundstück“ tauglicher Belastungsgegenstand einer Grundschuld. Aber auch Wohnungseigentum oder grundstücksgleiche Recht (insb. Erbbaurecht) können mit einer Grundschuld belastet werden.

IV. Grundschuldrang

Das Rangverhältnis möglicher mehrerer dinglicher Recht an einem Grundstück löst einen möglichen Konflikt. Dieses gelangt im Versteigerungsfall zu Bedeutung.

Gem. § 879 BGB ist für die gesetzliche Rangbestimmung allein der Eintragungszeitpunkt maßgebend. Der Rang kann jedoch zum Inhalt der Grundschuld werden, wenn sich die Parteien hierüber einig sind und eine rangrichtige Eintragung im Grundbuch erfolgt.

V. Unterwerfung unter die dingliche Zwangsvollstreckung

Grundsätzlich kann der Grundschuldgläubiger gem. § 1147 BGB nur die Duldung der Zwangsvollstreckung verlangen. Dieses setzt einen dinglichen Duldungstitel voraus. In der Regel ist dies ein vollstreckbares Urteil oder eine vollstreckbare Urkunde.

Damit dieses Hindernis für den Gläubiger ausgeräumt wird, unterwirft sich der Eigentümer in der Grundschuldbestellung zu notarieller Niederschrift der dinglichen Zwangsvollstreckung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Diese Unterwerfungserklärung unterliegt dabei ausschließlich prozessualen Grundsätzen.

VI. Zweckvereinbarung

Eine Zweckvereinbarung (auch als Zweckerklärung, Zweckbestimmungserklärung, Sicherungsvertrag, Sicherungsabrede bezeichnet) wird von § 1192 Abs. 1a BGB vorausgesetzt. Die Verknüpfung von Forderung und Grundschuld kann aufgrund der Nicht-Akzessorietät der Grundschuld nur mithilfe eines eigenen Rechtsverhältnisses – der Zweckvereinbarung – hergestellt werden. Die beiden Parteien der Zweckvereinbarung werden dabei als Sicherungsgeber- und nehmer bezeichnet. In der Zweckvereinbarung wird der Rechtsgrund für die Grundschuldbestellung festgesetzt. Der Gläubiger soll sich danach nur einmal aus der Forderung befriedigen dürfen. Inhaltlich müssen deshalb die Forderung und die Voraussetzungen und Folgen einer Zahlung auf die Grundschuld ergeben.

Unsere Dienstleistung umfasst den Entwurf der entsprechenden notariellen Dokumente für die Grundschuldbestellung.