Mietvertrag

Allgemeines

Der Mietvertrag zählt zu der Gattung der Überlassungsverträge. Diese sind dadurch gekennzeichnet, dass durch sie eine Vertragspartei verpflichtet wird, der anderen Partei für einen bestimmten Zeitraum den Gebrauch einer Sache oder eines sonstigen Gegenstandes zu überlassen.

Gem. § 535 BGB ist für den Mietvertrag die zeitweise Überlassung einer Sache gegen Entrichtung der vereinbarten Miete kennzeichnend. Mitverträge stellen damit gegenseitige Verträge i. S. d. § 320 ff. BGB dar. Da die vertraglichen Pflichten über einen längeren Zeitraum bestehen, liegt somit auch ein sog. Dauerschuldverhältnis vor.

Vor allem bei der Vermietung von Wohnraum besteht oftmals ein strukturelles Ungleichgewicht. Ähnlich wie im Verhältnis von Arbeitnehmer und Arbeitgeber muss hier die soziale Dimension beachtet werden. (s. u. „Miete von Wohnräumen)

Pflichten des Vermieters

Gem. § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gerbrauch der vermieteten Sache zu gewähren. Hierbei ist der in § 90 BGB normierte Sachenbegriff zugrunde zu legen. In der Regel geschieht dies durch die Einräumung unmittelbaren Besitzes. In manchen Fällen genügt aber auch die Zugänglichmachung der Mietsache.

Die überlassene Sache muss gebrauchsfähig sein und während der Mietzeit darin erhalten werden.

Problematisch ist oftmals die Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung der Mietsache gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Hiernach hat der Vermieter alle notwendigen Maßnahmen zu treffen, um dem Mieter den vertragsmäßigen Gebrauch zu erhalten. Diese Instandhaltungspflicht ist aber abdingbar. Einzelheiten zur Vornahmepflicht von sog. Schönheitsreparaturen müssen bei standardisierten Mietverträgen am Maßstab des § 307 BGB geprüft werden. Zu beachten sind hierbei insbesondere die Vorschriften zur richtigen und zulässigen Fristsetzung solcher Abdingungen.

Ein weiteres Problem stellen auch sog. Endrenovierungsklauseln dar. Diese werden oftmals ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf festgelegt. In der Regel sind diese deshalb nicht mit § 307 BGB vereinbar und in Folge dessen als gesamte Klausel unwirksam. In aller Regel ersetzt die entstandene „Lücke“ die Regelung des § 306 Abs. 2 BGB, wonach der Vermieter die Schönheitsreparatur zu tragen hat.

Darüber hinaus bestehen für den Vermieter verschiedene Nebenleistungs- und Schutzpflichten, wie z. B. die Versorgung der vermieteten Räume mit Wasser und Strom, sowie eine funktionierende Heizung. Des Weiteren die Lastentragung der Mietsache (Müllabfuhr, Grundsteuer, Feuerversicherung,…) Als Schutzpflichten dabei insbesondere Warnpflichten (z. B. bei Einbruchsgefahr).

Pflichten des Mieters

Die Hauptleistungspflicht des Mieters besteht in der Zahlung der Miete (§ 535 Abs. 2 BGB). Ihre Höhe kann in den Grenzen der §§ 134, 138 BGB grundsätzlich frei ausgehandelt werden. Bei Wohnraum und anderen Räumen bestimmt sich die Fälligkeit der Mietzahlung nach den §§ 556b Abs. 1, 579 Abs. 2 BGB. Bei erheblichem Verzug der Mitzahlung kann der Vermieter das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 1 und 2 Satz 1 Nr. 3 BGB außerordentlich kündigen.

Des Weiteren treffen den Mieter bestimmte Obhuts- und Sorgfaltspflichten, welche in § 536c Abs. 1 BGB geregelt sind

Der Mieter muss auch den vertragsgemäßen Gebrauch einhalten. So darf der Mieter nach § 540 Abs. 1 BGB in der Regel den Gebrauch der Mietsache ohne Zustimmung des Vermieters nicht einem Dritten überlassen. Bei Verletzung dieser Pflicht kann der Vermieter nach vorheriger Abmahnung auf Unterlassung klagen. Des Weiteren können auch Beseitigungsansprüche bestehen. Unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der vertragswidrige Gebrauch auch eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache dem Vermieter zurückzugeben.

Beendigung des Mietverhältnisses

Gem. § 542 BGB kann eine Mietverhältnis infolge Zeitablaufs enden oder durch Kündigung (ordentliche oder fristlose) beendet werden.

Miete von Wohnräumen

Neben diesen allgemeinen Vorschriften des Mietrechts bestehen in den §§ 550 ff. BGB wichtige Sondervorschriften – hautsächlich zum Schutze des Wohnraummieters – auf welche stichpunktartig und exemplarisch eingegangen wird:
– Schriftformerfordernis (§ 550 BGB)
– Vorschriften über die Kautionshöhe (§ 551 Abs. 1 BGB)
– Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB)
– Schutz der Angehörigen beim Tod des Mieters
– Schutz des Mieters bei Veräußerung der Mietsache (§ 566 Abs. 1 BGB – „Kauf bricht nicht Miete“)
– Kündigungsschutz (§§ 568 ff. BGB)